案由：
　　一、小区综合改造中的现状
　　近年来，由于城市化进程步伐不断加快，地区开发效应带来大量人口快速导入，住宅小区如雨后春笋般拔地而起。经过多年的开发建设，原来的一些小区面临着设施设备老化的现状，急需进行综合改造。以九里亭地区为例，辖区内许多商品住宅已经超过十几年房龄，当年的新建小区无论是从外观、功能、质量等方面都不同程度地出现老化问题。根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年等规定。显然，辖区内小区公共部位、共用设施设备已超过相应的保修期。
　　目前，上海市、区两级政府和居民三方各出一部分资金投入小区综合改造的项目仅涵盖1996年以前建成的小区，因建成年限未达要求，辖区内商品住房诸如屋顶漏水、雨污混流、道路破损严重、违章搭建等影响小区居民日常生活“急、难、愁”的问题只能通过居民缴纳的住宅专项维修资金列支。但同时，也面临着维修资金不足的尴尬境地。
　　案据：
　　二、小区综合改造中专项维修资金存在的主要问题
　　住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。目前住宅专项维修资金的使用、收益、续交方面主要有以下几个方面的问题。
　　（一）小区综合改造工程涉及金额大。以上海源花城为例，为提升小区技防力量、营造良好的小区治安环境，2016年针对小区门禁系统改造项目共列支54万元； 2017年仅技防设施设备更新费用预计约达210多万。再以近期的中小河道整治为例，虽然投入大量人力物力对一些情况严重的河道进行整治，但河道污染的主要原因还是周边小区的雨污混排造成的，要从根本上解决河道污染问题，还是要进行小区雨污水下水管分排的改造，但这一工程涉及大量资金，光一个绿庭尚城小区的改造经费经测算就要近8000多万，居民难以承受。小区内屋顶漏水修缮、翻排雨污水下水管及楼层立管、道路维护、绿化补种及调整、技防设施设备更新等无一不需要动用大量小区住宅专项维修资金。
　　（二）住宅专项资金的收益低，资金补充存在不足。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条规定，下列资金转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；公共收益；住宅共用设施设备报废后回收的残值。以颐亭花园为例，专项维修资金总金额为1414万，993万存为定期，421万存为活期，以建行三年期定期利率3.3%，上浮利率20%，活期利率0.3%计算，每年存储利息增值仅仅约为34万。
　　（三）住宅专项资金的续交难。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。根据《上海市商品住宅维修资金管理办法》第七条第二款规定：购房人应当在办理房地产权变更登记前，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。但是根据这两部管理办法规定，对于业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%时，续交方案需经由业主大会决定。一方面，针对导入型居住社区，居民户数众多，征询意见工程量较大；另一方面，续交牵涉居民个人利益，续交意愿普遍较低。

　　方案：
　　三、关于补充专项维修资金方面的建议
　　小区综合改造关乎营造小区良好治安环境，关乎居民改善居住环境的需求，为推进小区综合改造项目的有序推进，可以从以下三个方面入手，对专项维修资金进行相应补充。
　　（一）政策支持。针对未能列入市级财力补贴的住宅修缮工程项目，区政府出台相应的政策对小区综合改造项目进行鼓励支持。如：技防设施设备老化影响小区的治安环境，政府应该出台相应技防设施设备更新、改造的鼓励政策，支持小区增强技防力量。
　　（二）资金扶持。对于涉及原始规划问题、开发商遗留问题，改建后有利于提升居民生活环境的改造项目，区级财政应予以资金的扶持。如：由于市政管网标高高于小区内水管，引起污水外溢，造成小区水管钙化的，补贴其管道清洗和更新费用；因雨污混流需进行翻排水管，因屋顶漏水需进行平改坡改造的，列入区级专项改造项目。
　　（三）舆论导向。区住房保障和房屋管理局做好住宅专项维修资金续交的宣传活动，向居民宣传和讲解住宅专项维修资金补交续交政策，提高居民对住宅专项维修资金的认识，合力维护家园建设。
 

　　主办单位办理情况
　　一、加大对未改造住宅小区的政策和资金支持
　　提案中以“绿庭尚城”小区为例，提出的关于屋顶漏水、翻排雨污地下水管及立管、道路维护、绿化补种和技防设施改造等项目均可以纳入住宅修缮项目工程的实施科目，并不需要额外的出台相应的政策对小区的综合改造项目进行鼓励支持，反而这些项目时小区的“急难愁”问题，在制订修缮方案时我们会着重考虑，就拿目前的旧街坊整体改造工程，我们都将以上项目作为强制性实施科目。
　　2008年以来，房管局一直在通过不懈的努力，加大对老旧住宅修缮的人力和资金投入力度，但房屋就像人体的健康一样，永远存在一个老化过程，目前已近10年的修缮，回头一看，修过的房子又有了新的问题，而且市级财政的补贴范围不针对新建商品房小区。关于议案中提出的列入区级改造项目的要求，我们将积极和区财政沟通，争取将旧房改造的政策普及到更多的人民群众。
　　二、对专项维修资金续筹的舆论导向
　　提案中提出应对居民宣传和讲解住宅专项维修资金的续筹政策，提高居民对住宅专项维修资金的认识。专项维修资金的补交具体实施方案也是近两年刚刚出台，我们已在对全区的业委会和物业公司的培训中，对这一专项内容进行普及。目前正在寻找合适并具备条件的小区进行试点工作。
　　以上是关于您提案中涉及问题的详细回复，如有不妥之处欢迎批评指正，再次感谢对房管局工作的支持，同时也希望能够继续对我们的工作给予关注，并提出新的意见。

办理结果：