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松江区人大常委会关于本区加快落实在外过渡动迁户安置房源的调研报告
[发布日期:2018/8/1 16:19:49]
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  动迁安置工作既是推进城市化进程,提升城市品位的重要依托,又是加快经济建设和提高居民生活质量的一项基础性工作。因此,认真总结和研究我区动迁安置工作,加快落实在外过渡动迁户安置房源,对于进一步规范行政行为,切实维护人民群众在城市化进程中的实际利益具有十分重要的现实意义。
  根据区人大常委会年度工作安排,调研组先后赴区房管局、规土局、车墩镇、佘山镇、小昆山镇、岳阳街道等单位进行了走访、座谈、调查、分析等,结合近几年在动迁安置工作中的成功实践、安置房源方面存在问题不足以及下一步工作的建议作了一些思考。现将有关情况梳理形成如下调研报告。
  一、基本情况
  近年来,随着松江区国家新型城镇化、南部新城开发、旧城改造、土地整治、郊野公园推进、环境整治、全域人文旅游发展等重点工程、实事项目的实施,使我区城镇面貌发生显著变化的同时,也带来了巨大的动迁量。
  (一)各方关注,注重安置
  1.安置工作列入区府工作报告
  区政府常务会议等多次听取区动迁安置工作的专项工作报告,把安置工作放在了重要的位置。2017年政府工作报告明确提出了“三年任务二年完成,确保安置4500户在外过渡动迁户”列为区府年度重点工作任务。仅2017年完成安置3342户。
  2.多渠道筹措安置房源
  除抓紧自建安置房外,还与市属部门协调,向泗泾南拓展、佘北大居市属保障房基地调剂了1250套安置房源。将原区油脂化工厂的商品房基地转性为了安置房基地,提供了914套安置房源。
  3.半数以上动迁户得到安置
  按统计,2012年到2017年全区的动迁总户数23023户(各街镇分布情况见下表),可达全市总量的十分之一,同期,全区的安置动迁户总户数为12946户,占应安置数的56.23%(各街镇分布情况见下表),截至2017年底,我区剩余在外过渡从未安置总户数为10077户。
 

截至2017年年底已安置和在外过渡户数情况表

序号

街镇

2012-2017

动迁总户数

已安置户数

2017年底在外过渡户数

已安置户数

占比%

1

小昆山

3647

3021

626

83

2

佘 山

2308

1036

1272

45

3

石湖荡

338

244

94

72

4

新 桥

1125

1090

35

97

5

泗 泾

948

819

129

86

6

岳 阳

2363

1824

539

77

7

中 山

790

491

299

62

8

永 丰

2584

907

1677

35

9

九 亭

1852

582

1270

31

10

工业区

150

138

12

92

11

九里亭

12

7

5

58

12

车 墩

4279

667

3612

16

13

泖 港

279

61

218

22

14

新 浜

1196

1087

109

91

15

叶 榭

391

211

180

54

16

洞 泾

761

761

 

0

总计

 

23023

12946

10077

56

  (二)加快推进安置房建设
  截至2017年底,我区通过市房管局项目认定的累计共有68个动迁安置房项目,104个地块,基本上覆盖全区。认定用地面积675.98公顷,总建筑面积953.71万平方米,约97665套。其中竣工54个地块,630.8万平方米,约59475套;在建17个地块,97.99万平方米,约11654套;未建33个地块,224.92万平方米,约26536套。
  (三)“十三五”期间安置房源可交付情况
  对10077户在外过渡户有了安置计划方案(见下表),计划2018年交付安置1321户(今年1—6月安置442户),2019年交付安置5492户,2020年交付安置2579户。共计9392户,到2020年还有缺口685户。
 

 

未安置

户 数

安置基地

计划交付年

小昆山

626

郊野单元规划动迁第四安置小区

2019

佘 山

1272

大居62A-04、大居72A-04A、江秋05-02、江秋05-05

2020

石湖荡

94

恬润新苑

2018

新 桥

35

 

待定

泗 泾

129

泗泾镇七期安置基地

2020

岳 阳

181

南龙潭二期

2018

358

松江南部大居C18-22-06

2019

中 山

299

茸北苑

2019

永 丰

1007

松江南部大居C18-22-06

2019

670

类集建区01-02地块、类集建区02-01地块 

2020

九 亭

625

九亭家园二期

2019

645

 

基地评估

工业区

11

松东路80弄的愉光新村商品住宅

2019

1

小昆山镇规划建造的四期安置小区

2020

九里亭

5

 

基地评估

车 墩

1046

佘山北基地05A-01A地块,32A-01A地块

2018

2566

南部大居二期安置基地、华阳社区安置基地、大居区属安置基地

2019

泖 港

218

泖港镇中南路6号地块动迁安置房新建项目

2020

新 浜

109

新浜镇SJS80001单元02-10号动迁安置房

2020

叶 榭

180

2号地块

2020

合 计

10077

 

 

  二、安置和安置房源建设过程中存在的问题及原因
  动迁安置工作是一项民心工程,涉及老百姓的切身利益,松江的动迁安置工作由于各种原因也带来了安置房建设周期长、安置房源提供不及时不充分、居民在外过渡过长、居民的幸福感获得感安全感下降等的问题。分析原因如下:
  (一)安置优先的理念尚未牢固确立
  由于历史原因,安置优先的理念尚未牢固确立,缺少超前谋划和提前建设安置房的意识,常常是先拆后建。传统的拆迁理念都是各街镇根据各自的实际情况,对需要建设或者纳入集建区规划的地块,采取及早腾地的办法,往往先动迁,后再寻找安置地块,如果碰到安置基地有滞留户,继续推进就困难重重。区、街镇层面没有针对拆迁进度,考虑有完备的安置计划,导致产生了大量的动迁户在外过渡,缺乏监管。
  (二)动迁速度和安置程度不协调
  由于在安置房的建设方面涉及土地规划调整、土地指标取得不易、安置基地上的净地耗时过长、资金筹措困难、审批要求较高、建设周期拉长等因素,往往安置进度跟不上动迁速度,造成一年落后,三年被动。从全区层面看,至2017年底,还有一万多户动迁户在外过渡。动迁安置不同步,过渡户逐年累计。如车墩镇,2013年始的动迁工作,五年时间累计动迁4279户,至2017年9月仅能将2014年之前的动迁户基本安置。
  (三)建设审批验收流程较费时
  安置基地净地后,项目评估和市住建委、规土局的认定、配置用地指标等,完成这些程序需要一定的时间。区相关委办局尽管为尽快办理动迁安置房项目开辟专门的绿色通道,但距离动迁居民的实际需求仍有差距,仅从办理前期手续到建成安置至少两年半。项目认定、土地出让、立项选址、可研报建、方案许可、施工招标、项目施工、验收交房等环环相扣,当中某一个环节手续不完备、经办人员业务不熟悉,就势必影响整个工作进度。
  (四)街镇自行解决安置房源的资源匮乏
  1.要素资源的局限。由于是有关各街镇自行建设安置房进行分配,街镇在控详规的调整、用地指标、资金周转、安置政策实施等要素资源方面的局限性,也制约了安置房源的建设速度。
  2.安置基地及安置房源总量供需存在失衡。按单一的房源安置方式,有的镇如全面完成结存和新增动迁户安置,还需新开安置基地。但土地资源的局限性,本镇已无法落实新基地,如车墩镇还需300亩。
  3.动迁户需求多样性的制约。动迁居民房源需求的变化,使已建成的安置小区房源不能得到充分安置,如某镇上批安置时有500多套没有实现分配。
  三、针对目前问题的建议
  目前,我区的在外动迁过渡户大部分还需要2年左右时间才能安置到位。从调研中了解到,2017年度区、镇两级安置过渡费支出超5亿元。无论是从加快安置动迁居民,还是减轻财政压力方面考虑,都要求我们必须尽快建设和筹措好在外过渡户的房源,并下功夫解决好动迁居民的安置问题。
  (一)各方重视,放上议程,加强工作考核
  一是要高度重视安置工作。全区上下凝聚共识,以人民为中心,认准目标、破解难题、补好短板,打好动迁安置攻坚战,全力以赴做好松江的民生工程,保障社会的和谐。
  二是要明确安置计划方案。根据过渡规模和拆迁计划,在做好需求分析和计划预测的基础上,估好时间差,科学设定安置房规模进度。区级层面落实专门协调部门,牵头统筹监管各地的拆迁计划和安置计划,动态掌握情况。
  三是要重点工作重点考核。将该重点工作列入街、镇年度考核目标,加大考核力度。拆迁安置工作需要各方的协调与配合,但关键是拆迁安置主体单位工作到位。
  四是要重视队伍建设。整合一支熟悉土地和规划报建业务的专业队伍,提高经办人员的业务水平,迅速准确办理动迁安置房建设的相关手续。
  (二)同心协作,合力推进,加快建设速度
  一是安置房规划建设要超前考虑。安置房规模做到与动拆迁规模进度相适配,优先安排计划,优先保障资金,优先配备人员,优先启动安置房建设,确保安置房建设尽快还清旧账,尽量不欠新账,适度超前。在项目规划时要尽量选择地块位置较好、配套条件成熟、土地状况为净地的地块用于建设安置房项目,便利于取得土地后迅速进入施工建设状态。预计2018年—2020年全区新增动迁户数约为6400户。
  二是安置房基地腾地力度要进一步加大。现在由于动迁阻力,暂时无法明确开工时间项目有3个,涉及685户安置,分布在九亭镇、新桥镇和九里亭街道。建议对具备条件的原协议动迁地块的滞留户采取走征收程序,两条腿走路以征促拆,尽快净地。
  三是尽量压缩审批时限。动迁安置房建设是一项系统工程,需要各职能部门齐心协力,协调配合。建议区政府要求相关职能部门对安置房项目开辟重点工程绿色通道基础上,进一步效能提速,尽量缩短审批时限。
  四是注重提升安置小区品质。高标准高品质建设安置房,从小区的布局、房屋结构、户型设计、功能配套、综合管理等方面,多征求动迁户的意见要求。目前,全区尚未建33个安置基地要抓紧高品质开工建设。
  (三)积极探索,多措并举,加大安置力度
  其一,市属安置房源中再购置部分房源。已有二批1250套回购的市属大居安置房源作为了区属安置房源,分配后比较受到动迁居民认可。要加大协调,从南部大居保障房中购置一些房源,着力解决车墩镇等的安置难题。
  其二,向市场或已安置户中购置部分房源。建议可在有关商品房中、已分配安置房中进行购买,同时做好政策配套研究。如:新松江置业公司开发的龙潭苑二期原商品房222套房源,转性为了岳阳街道老城改造的安置房。
  其三,挖掘存量充分安置。对于已建成的存量房源,应优化设计、合理配置户型、改善环境、异地调剂等促进安置。对各相关基地尚未充分安置的房源进行整合,寻找消化途径。
  其四,改变单一的安置方式。研究推出货币化安置政策,对于有多套房源的安置户,现房安置与货币化安置相结合,通过回购安置面积、实施货币安置等路径,解决房源缺乏、基地无法落实等问题,同时要考虑好足够的资金准备。
  (四)向上争取,统筹协调,加速区域发展
  一要及时资金结算,以减轻地方的资金周转压力。例,区土地储备中心一共需拨付佘山镇政府大型居住社区佘山21丘基地土地收储包干100亿元资金,现阶段应拨付65亿元,实际拨付约40亿元,建议加快资金结算,减轻镇级财政压力。车墩镇涉及30多个地块的市属保障房土地包干费计20亿元,由于程序上的原因,资金拨付跟不上动迁安置的需求,建议区职能部门加大与市相关部门协调沟通。
  二要积极实施货币化试点安置。车墩镇去年制订了《镇动迁户安置房面积回购办法》,该方案正在市级部门研究完善中。建议区政府及相关部门要加强对接研究,先行先试,从业务指导、政策扶持、资金保障等角度给予基层支持帮助。
  三要积极寻求市级部门的支持。申报动迁房安置基地需要市住建委和市规土局的认定,认定后市规土局凭批文配置用地指标办理用地手续,完成这些程序需要一定的时间。区职能部门主动对接,寻求上级部门支持适配用地指标、简化认定流程等。
 

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