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关于九亭生产性服务业功能区转型升级的议案

  一、案由
  2009年,上海市设立了全市第一批生产性服务业功能区,经过几年来的发展,功能区的转型发展和功能提升也开始步入正轨,发展渐入佳境。
  在新的规划蓝图中,上海市提出着力将生产性服务业功能区打造成“产、城、人”和谐共生的产业综合体,重点实现功能区建设与区域结构调整和转型升级相结合、与加快新城建设相结合、与传统工业基地改造提升相结合、与新兴制造业基地配套相结合、与长三角区域一体化及城市外围发展相结合、与中心城区和城市副中心的提升改造相结合。在新理念的引导下,上海2015年又新增5家重点推进和创建的生产性服务业功能区——上海E通世界、移动商务、九亭、产业互联网和移动智地生产性服务业功能区。与过去相比,新一批功能区的发展体现三大特点:一是功能区由区县和园区自发建设向根据全市产业结构调整进行统一规划布局引导转变,与城市总体规划结合更加紧密。二是都属于工业用地的转型升级和二次开发利用,盘活存量,集约用地。三是产业定位更加清晰明确,主要集中于研发设计、电子商务、移动互联网、信息产业及相关的检验检测、物流等生产性服务业重点领域。要打造建设形成一批空间布局合理、产业特色明晰、配套功能完善的功能区域,形成一批对接产业链上下游、集聚重点产业和“四新”经济发展的重要载体。
  上海九亭生产性服务业功能区(以下简称功能区)位于九亭镇中心位置,东起涞亭南路伴亭东路,南到伴亭路南侧140米处河道,西至九新公路,北到沪松公路,规划用地总面积170.34公顷。功能区靠近嘉闵高架下匝口,离虹桥交通枢纽不足8公里,地铁9号线将九亭便捷地纳入全市的轨道交通网络,区域内有轨道交通站点,周边有大量居住区,是九亭镇未来发展的重心所在。
  功能区以九亭经济开发区的二次创业为抓手,大力引进发展技术服务、后台服务、贸易服务、商务服务等生产性服务业,形成总部经济、研发设计、信息产业和综合配套等发展区块。功能区所在区域是九亭镇早期的工业发展区,现有落户企业100余户,是当前“退二进三”转型发展战略实施的重点区域。近年来,功能区正在加快原有企业调整,通过采取土地回购、企业自主开发、企业与政府合作的“三合一”开发方式,逐步移出各类制造业,推动区域内生产性服务业的发展。
  二、案据
  功能区正逐步转型升级,一方面改造提升现有工业企业。已建成的有佳预信息科技大厦、秀森、星汇、星晨、亭富、来伊份青年城、旭辉纯真中心、誉德、美丽勤奋等总部型商务楼宇,吸引了一批知名企业总部入驻,如来伊份、海昌眼镜、宝岛眼镜、贝索实业等著名企业。另一方面加快土地回购、政府收储开发。已经完成三幅地块共计3.48公顷土地回购,计划建造80余万平方米商务办公、商业广场、酒店超市等功能性、配套型设施。但是,功能区整体转型升级难度大。功能区内现有工业地块60块,占地1398亩。现仅有永大电梯、阿美德格、星和电机、元盛食品等几家实体企业在生产制造,大部分企业都是用于出租仓储物流、生产加工、服装销售、办公等行业,甚至擅自转变工业用途开超市、开门店等违法经营,现有工业企业现状已与九亭规划和经济发展不相匹配。经调研,有26块土地的企业有转型发展的意愿,但限于控制性详细规划和土地转型要求(动迁净地后土地储备招拍挂)而未能实施,这也导致该区域内的现有存量工业用地的转型时间跨度大、方式单一、转型成本高、土地产出率低、经济效益低、安全隐患高的矛盾突出,整体转型升级难度大,且已成为制约九亭区域经济创新发展、转型升级的瓶颈。
  三、方案
  为适应资源环境紧约束下的城市发展新常态,提高存量工业用地的利用质量和综合效益,促进创新驱动、经济转型升级,推进产城深度融合和城市有机更新发展。根据《关于促进本市生产性服务业功能区发展的指导意见》(沪经信生〔2015〕394号)、《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法(试行)》(沪府办〔2015〕69号)、《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》(沪府办〔2016〕22号)等相关文件精神,结合“九科绿洲”规划建设,将功能区建设成松江区对接上海中心城区,融商务核心、研发中心、交通中心、公共中心为一体的九亭城市综合商务圈。为此建议:一是支持功能区控制性详细规划进行修编,提高容积率,适当规划部分住宅用地,以期实现区域产城融合发展。二是区政府在政策上给予支持和聚焦,对区域内地块的转型升级享受集体经济转型发展的政策,采用土地价款补缴方式释放存量工业用地效益,促进区域企业转型升级。
 

  主办单位办理情况
  提案提出,九亭生产性服务业功能区自2009年成立至今,功能区的转型发展和功能提升也开始步入正轨,发展渐入佳境。目前也正在加快对原有企业的调整,通过采取土地回购、企业自主开发、企业与政府合作的“三合一”开发等方式,逐步移出各类制造业,推动区域内生产性服务业的发展。但受限于现有控规及相关土地政策,整体转型升级难度大,建议对功能区控制性详细规划进行修编,适当提高容积率,规划部分住宅用地。现将办理情况答复如下:
  九亭生产性服务业功能区控制性详细规划,即《上海市松江区SJT00105单元(九亭镇功能区)控制性详细规划》,于2012年7月由沪府规[2012]138号文批复。
  该控详规划以“推动功能升级、提升城市发展水平,完善配套服务、提升居民生活品质,产业升级联动、提升区域辐射功能,优化空间环境、提升单元整体形象”为发展目标,以“松江对接城西地区,融商务核心、研发中心、交通中心、公共中心为一体的、复合化的九亭城市综合商圈”为功能定位,规划总用地面积为170.34公顷,其中建设用地面积为135.38公顷,主要包括居住用地、公共设施用地、道路广场用地、绿地等。
  随着G60科创走廊及“九科绿洲”规划建设的持续推进,九亭镇新市镇总体规划也已启动编制。对于九亭生产性服务业功能区转型升级及控规修编问题,建议以G60科创走廊及“九科绿洲”规划建设为契机,以新市镇总体规划的编制为抓手,首先在上位规划层面对整个镇域范围内所涉及的产业转型升级问题开展专题研究,明确区域产业转型导向和功能定位,进一步确定区域空间结构、用地布局和开发强度,待新市镇总体规划形成确定成果后,再通过修编控制性详细规划予以落实。
  感谢您对我区城市发展与建设方面的关注和支持, 请今后继续关注社会热点,提出宝贵的建议与意见。

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