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关于解决松云水苑住宅小区历史遗留问题的建议

  松云水苑住宅小区(含松云银座)建成于2005年,总面积235404.47平方米,总户数1786户。原用地性质为教育辅助用地,初期的定位是上海西外外国语学校的配套职工宿舍楼和国际交流中心,和上海西外外国语学校是一个统一不可分割的整体,开发商上海西外投资管理有限公司按照此用地性质和规划设计条件做了总体规划设计,并按规划设计进行了施工建设。小区建成以后,上海西外投资管理有限公司通过各种渠道和手段将土地性质变更为住宅用地,相关的规划设计方案和配套设施却没有随之调整,在这种情况下违背土地出让合同约定对外进行公开销售。小区建成交付使用后,存在如下问题:
  1、小区总户数1786户,实际配置车位仅314个(含地下车库和民防工程地下室),严重违反《上海建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》和《上海市城市规划设计条例》关于车位配比的相关规定,车位配比严重不足。情况更为严重的是,上海西外投资管理有限公司起诉松云水苑业委会及物业管理单位上海松开物业管理有限公司,要求对松云水苑住宅小区地下车库予以确权并追诉2013年以后的停车费收益。2016年3月21日,上海市松江区人民法院作出(2015)松民三(民)初字第1008号《民事判决书》,对松云水苑住宅小区地下车库予以确权,同时判令松云业委会及松开物业赔付上海西外投资管理有限公司738720元。松云业委会及松开物业不服判决,于2015年5月5日向上海市第一中级人民法院提起上诉,经开庭审理,2016年8月5日,二审法院作出(2016)沪01民终5018号《民事判决书》,驳回上诉,维持原判。此为终审判决,法院执行局于2016年11月8日分别对松云业委会及松开物业进行了强制执行,从松云水苑住宅小区维修基金账户强行划走455816.4元,手段粗暴,已激起小区业主公愤。如处置不当,存在引发群体性事件的隐患;
  2、小区在交付使用初期,松江区房管局依法核定松云水苑住宅小区为一个物业管理区域。上海西外投资管理有限公司依据法院判决,在未与松云水苑业委会及全体业主沟通达成一致意见的情况下,强行引入第二家物业管理公司,造成一个物业管理区域存在两家物业管理公司的局面,这严重违反了《中华人民共和国物业管理条例》第34条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定。
  3、上海西外投资管理有限公司在土地性质变更后,相关的规划设计方案和配套设施却没有随之调整,目前松云水苑住宅小区内存在无垃圾房,公建配套用房面积不足等问题,小区业主生活极度不适,暗流涌动,但又苦于投诉无门。
  以上问题的存在,不利于社会的稳定和居民的安居乐业,亦不利于和谐社会的构建,为此建议:
  1、针对涉及民生的司法案件,请区检察院针对松云水苑住宅小区地下车库官司判决进行介入,行使抗诉权;
  2、针对松云水苑住宅小区基本生活配套设施缺失的情况,建议区政府层面成立协调工作小组,由相关职能部门分头负责,协调解决此事。
 

  主办单位办理情况
  一、松江区人民法院意见
  松江区人民法院针对反映情况中涉及的(2015)松民三(民)初字第1008号、(2016)沪0117执5815号两起案件,组织专门人员进行了检查和研判后认为该两起案件在审判和执行过程中,认定事实清楚,适用法律正确,现将上述两个案件的审理执行情况说明如下:
  (一)(2015)松民三(民)初字第1008号案件审理情况
  1、当事人基本情况
  原告上海西外投资管理有限公司,住所地上海市松江区泗泾镇望东南路199号。
  法定代表人林其芳,总经理。
  被告上海松开物业管理有限公司,住所地上海市松江区谷阳北路1250弄89号214室。
  法定代表人潘菊华,总经理。
  被告上海市松江区松云水苑业主委员会,住所地上海市松江区谷阳北路1250弄。
  负责人蔡文英,主任。
  第三人上海爱捷装饰材料有限公司,住所地上海市松江区泖港镇叶新公路3500号27幢205室。
  法定代表人洪涛,总经理。
  2、案件受理情况
  2015年3月20日,原告上海西外投资管理有限公司(以下简称“西外公司”)以财产损害赔偿纠纷为由将被告上海松开物业管理有限公司(以下简称“松开物业”)、上海市松江区松云水苑业主委员会(以下简称“松云水苑业委会”)诉至松江区人民法院。审理中,松江区人民法院依法追加上海爱捷装饰材料有限公司(以下简称“爱捷公司”)作为第三人参加本案诉讼。
  3、各方当事人的诉辩称意见
  西外公司诉称:坐落于上海市松江区文翔路1006号928弄地下1层车库和坐落于上海市松江区松江区文翔路1006号1010号地下1层1-70车位(上述标的物以下统称为“系争车库及车位”)系其投资建设的地下人防车库,自2012年2月起,两被告未经原告同意擅自占用系争车库及车位,并将系争车库出租给业主收取停车费。原告认为,两被告的上述行为,严重侵害了其合法权益,故请求判令:一、两被告立即停止侵权;二、两被告向原告返还系争车库及车位;三、两被告支付原告占有使用费(按照171个车位,自2012年3月31日起至实际返还日止,每年3,000元/个计算)。审理中,原告将占有使用费标准变更为要求按每年1,800元/个计算。
  被告松开物业、松云水苑业委会辩称:本案系争车库及车位的使用权,原告已于2014年9月26日赠与第三人爱捷公司,且于2005年作为公建配套设施交给了前期物业管理公司管理,而车库属于小区配套设施,本案系争车库及车位作为小区配套设施已交付给了被告松云水苑业委会,并由物业公司进行管理,十年来原告从未提出过异议,故原告的诉讼请求,已经超过了法律规定的诉讼时效。此外,被告松开物业接收本案系争车库及车位后,出租率在30%,每个车位每年1,500元,合计收益30多万元,还应扣除电费和维修费等管理费用。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。
  4、一、二审法院审理查明的事实
  松云水苑及松云银座由原告西外公司开发建设,总建筑面积231,445.72平方米,其中住宅196,228.18平方米。同时,原告经有关部门批准投资建设了人防工程,作为系争车库及车位使用,并取得了房地产权证。
  其后,被告松云水苑业委会曾先后与案外人上海圆外物业管理有限公司以及被告松开物业签订《物业服务合同》、《物业服务临时合同》等,上述合同中约定,露天机动车固定车位,按每月150元/个的标准向物业公司交纳停车费;车库车位属于建设单位所有、委托物业管理的,业主和物业使用人有优先使用权,按每月300元/个的标准向物业公司交纳停车费。本案中系争车库及车位均属于后一种。上述合同同时约定,被告松开物业从停车费中,按每月40%的标准提取停车管理服务费,其中5%用于支付小区公共活动场所的日常电费消耗及公益性支出,该费用由被告松开物业代为保管,其余60%的停车费归全体业主所有。该合同另对其他事项作了相应的约定。
  2008年4月至2009年6月间,第三人爱捷公司陆续向原告西外公司购买了松云水苑和松云银座建筑面积共计12612.81平方米的116套房屋。
  2012年12月10日,经上海市松江区民防办公室同意,原告将其在松云水苑和松云银座建造的共计5300平方米的民房工程作为小区地下车库使用(即本案系争车库及车位)。
  2012年12月15日,原告与第三人爱捷公司签署《协议书》一份,载明鉴于第三人爱捷公司在松云水苑、松云银座购买的房屋数量较大,为了便于第三人使用及管理,原告同意以附赠方式转让系争车库及车位使用权给第三人,第三人对系争车库及车位的使用权与房屋产证年限相同。
  2014年9月15日,第三人爱捷公司以赠与合同纠纷为由,将原告诉至松江区人民法院,要求判令系争车库及车位使用权归其所有。
  2014年9月26日,原告与第三人爱捷公司自愿达成调解协议:系争车库及车位使用权归第三人爱捷公司。
  2014年12月9日,第三人爱捷公司曾向松江区人民法院提起诉讼,要求被告松开物业:一、立即停止侵权;二、返还系争车库及车位;

  三、支付占有使用费。
  2015年3月6日,第三人爱捷公司撤回上述案件的起诉。
  5、一、二审判决结果
  2016年3月20日,松江区人民法院就上述纠纷作出(2015)松民三(民)初字第1008号民事判决,判决两被告赔偿侵害原告西外公司系争车库及车位财产权益所造成损失的738,720元,并驳回了原告的其余诉讼请求。
  一审判决作出后,两被告提出上诉。
  2016年8月6日,上海市第一中级人民法院就上述纠纷作出(2016)沪01民终5018号民事判决,驳回上诉,维持原判。
  6、一、二审裁判理由
  (1)对于系争车库及车位权属的认定
  法律规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;人防工程由投资者使用管理,收益归投资者所有。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,并由权利人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  本案系争车库及车位均属人防工程,人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。两被告主张系争车库应属全体业主所有,依据不足,原告西外公司作为对系争车库及车位的投资者,享有系争车库及车位的权利。虽然原告曾表示将系争车库及车位使用权赠与第三人爱捷公司,然现系争车库及车位的权利人仍为原告,亦无证据显示该部分车库或车位通过当事人出售、附赠或出租等方式进行过处分,故原告来主张系争车库及车位的民事权益,并无不当。
  (2)对于被告松云水苑业委会、松开物业侵权行为的认定
  鉴于两被告从未就系争车库及车位的管理和收益分配等与原告西外公司进行过约定,被告松云水苑业委会未经原告西外公司同意擅自将系争车库及车位委托给被告松开物业管理,并将系争车库及车位出租给小区业主,向小区业主收取停车费,故两被告的行为显然侵害了原告的民事权益,应当承担相应的责任。而根据两被告签订的物业服务合同约定,就系争车库及车位,松开物业系按照每月300元/个的标准向业主及物业使用人收取停车费,并与业委会约定,按照40%的标准提取管理费,剩余60%的停车费归全体业主所有。故法院酌情认定系争车库每年可得利益为1,800元/个。因此,自2012年3月1日起至2016年2月29日,系争车库及车位共计171个车位的可得利益为1,231,200元。考虑到管理成本,结合系争车库及车位的实际数量、被侵占的期间等实际情况,法院酌情认定上述利益中,原告的可得利益损失共计为738,720元,该可得利益损失两被告应当赔偿给原告。
  (3)对于原告要求返还车库及车位的诉请和两被告时效抗辩的审理意见
  关于原告要求两被告返还系争车库及车位的诉讼请求。法律规定,本案系争车库及车位应当首先满足小区业主的需要,鉴于该车库已由被告松开物业出租给小区业主使用,故原告的该项诉讼请求,法院不予支持。原告可待两被告之间《物业服务合同》期满后,再选择委托下一任物业管理公司进行管理或自行管理,并协商确定收费标准及收益分配方案。
  关于两被告提出的诉讼时效问题。本案系财产损害赔偿纠纷,诉讼时效应从原告西外公司知道或者应当知道其权利被侵害时计算。而原告西外公司直至其系与第三人爱捷公司之间关于赠与系争车库的调解协议无法履行时才知道其权利被侵害,故从2014年9月26日原告与第三人达成协议至其于2015年3月提起本案诉讼时,并未超过法定诉讼时效期间。
  (二)(2016)沪0117执5815号案件执行情况
  1、当事人基本情况
  申请执行人上海西外投资管理有限公司,住所地上海市松江区泗泾镇望东南路199号。
  法定代表人林其芳,总经理。
  被执行人上海松开物业管理有限公司,住所地上海市松江区谷阳北路1250弄89号214室。
  法定代表人潘菊华,总经理。
  被执行人上海市松江区松云水苑业主委员会,住所地上海市松江区谷阳北路1250弄。
  负责人蔡文英,主任。
  2、案件执行情况
  原告上海西外投资管理有限公司与被告上海松开物业管理有限公司、上海市松江区松云水苑业主委员会财产损害赔偿纠纷一案,松江区人民法院于2016年3月21日作出的(2015)松民三(民)初字第1008号民事判决,已经发生法律效力。因两被告未履行生效法律文书确定的义务,原告上海西外投资管理有限公司于2016年8月30日向松江区人民法院申请执行,要求两被告赔偿因侵害坐落于松江区文翔路1006弄928弄地下1层车库和坐落于文翔路1006弄1010号地下1层1-70号车位的财产权益所造成的损失738720元,并承担诉讼费11187元。
  案件在执行过程中,松江区人民法院依法于2016年8月30日向两被执行人发出执行通知,责令其限期履行付款义务。至期,两被执行人未履行。嗣后,被执行人上海松开物业管理有限公司于2016年10月8日至本局,向松江区人民法院表示其与业委会签订的《物业服务合同》中约定,其从涉案停车库的停车费中收取40%作为停车管理费。作为物业管理公司,在对停车库的日常管理中,不但支付了日常电费及公益性支出,还支付了人力成本。讼争停车库的收入,物业公司提取40%管理费后,剩余停车费均按照合同约定定期转入松云水苑业主大会账户。现根据判决,要求物业公司与业委会共同支付738720元,及诉讼费11187元显失公平,故其要求在赔偿上按照40%履行,并提供相关材料予以说明。事后,被执行人上海松开物业管理有限公司向本院缴纳执行款303877.60元(赔偿款738720元、诉讼费11187元、执行费9787元,合计
759694元的40%);本院查实被执行人上海市松江区松云水苑业主委员会在上海银行松江支行开有银行账户,故松江区人民法院依法扣划该账户内剩余执行款455816.40元。上述执行款到位后,松江区人民法院收取执行费9787元。余款发还申请人,案件执行完毕。
  二、规土局意见
  松云水苑由于历史原因,确实存在车位供需配比不足和配套设施不足的实际情况,且该情况在建设较早的小区中均比较普遍。鉴于实际情况,建议:一. 加强物业的管理和服务水平,在有限的资源下,通过管理水平的提高,提升小区相关服务工作; 二. 在地方政府的支持下,进一步明确缺少的配套需求和规模。同时居委会、业委会在充分征得小区业主同意的前提下,在不损失相关利益人权益的前提下,对小区内部场地挖掘潜力,适当增加必须的配套,缓解和保障居民基本需求。
  三、我局意见
  关于建议第二点,根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的相关规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,即按照“谁投资,谁得益”的原则,因此松云水苑内地下机动车库作为“平战结合”民防工程的产权人应为建设单位(上海西外投资管理有限公司),对于这一点司法机关已作出相应判决。《上海市住宅物业管理规定》第五十五条规定:物业管理区域内,规划用于停放机动车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  经过我局调查了解,松云水苑小区内建设单位(上海西外投资管理有限公司)引入的管理单位是对属于建设单位所有的地下机动车库(即专有部分)实施管理,而小区内物业管理的概念,是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,或者通过其他形式,对房屋及配套的设施设备和相关场地(即共有部分)进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。因此,产权人聘请相关法人或者自然人对产权人所属专有部分进行管理并不违反相关法律法规。
  同时,建设单位(上海西外投资管理有限公司)作为小区内业主之一,应享有应有的权利,如按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务等;也应履行相应的义务,如按时交纳物业服务费用等。
  以上答复不知是否满意,我们将积极听取宝贵意见。

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