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关于加强小区业委会专业化指导、服务的建议

  业委会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织,是居民参与社区自治的主阵地,肩负着为业主当家理财,保障物业保值升值的重要职责,包括选聘物业服务企业、监督工程设施改造、监管维修基金使用等具体任务。可以说,业委会是一项专业性很强的技术活,更与千家万户的切身利益息息相关,决定的社区的稳定、和谐与发展。
  而当前,业委会成员都是由小区居民业余兼任,大多都是半路出家的和尚,虽然热情很高,但由于对物业管理知识的缺乏,无法起到有效的监督。特别是在工程报价、质量监督、项目预决算等问题上,常常四处碰壁。
  为此,建议由房地区、社治办等相关部门牵头,成立由园艺绿化、工程建设、消防设施、电梯养护、律师、高级物业经理人等专业人才组成的顾问团,通过政府购买服务,为各小区提供专业化指导。同时,着眼长远,建议政府出台相应扶持政策,促进业委会职业经理人制度,鼓励孵化物业管理专业人士和组织组建业委会职业经理团队。支持他们注册为民非公益组织,通过社会化、职业化、专业化运作方式为小区业委会工作提供专业化服务。

 

  主办单位办理情况
  2015年,《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划(2015-2017)》的出台,为我区的住宅小区综合治理工作带来了新的契机,“努力构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局”为新形势下的住宅小区综合管理工作提出了更新、更高的要求。
  一、广富林街道意见
  收悉“关于加强小区业委会专业化指导、服务的建议”后,广富林街道党工委、办事处高度重视,在充分调研,多方讨论的基础上,提出如下会办意见:
  一是探索业委会的职业化路径。业余化的管理使得业主委员会的运作难以让人满意,主要表现在:一方面业主委员会的工作无法得到时间上的充分保证,另一方面无法与各政府部门和相关机构保持及时的联系和沟通,与此同时,没有专门的执行机构,仅仅依靠委员会成员的自觉和热心行动依然无法保证决议实施的效率和有效性。业委会职业化一是指业委会工作的日常化,即业委会要有常设的办事机构及业主要有自己的常设代表。二是指业委会人员的专职化,这个专职化不是要求所有业委会成员都专职化,可以是业委会主任或成员的某一个或几个人专职化,也可以在社会上聘请专业人员,比如律师,甚至可以聘请有物业管理经验的人员作为顾问和助手,协助业主委员会进行管理。有了这个职业群体,才能系统地总结、积累和传承业主在物业管理中形成的经验和专门知识,逐步提升业主的管理水平。
  二是建立长效奖励机制。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成,业主委员会要按照现行的法律规范和政策规定采用合理合法的方式进行理性、有序的维权,同时在维权过程中注意把握好度。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督,对于损害业主利益的物业管理企业,应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。大多数业委会成员往往都是自愿无偿工作,投入大量精力、时间为业主维权,没有报酬,一旦出现难以化解的矛盾或遭受业主批评,就容易出现消极怠工现象。建议探索建立长效奖励机制,或对业委会成员进行适当补偿,提高业委会工作的积极性。
  三是发挥各居委会在业委会中的领导作用。强化各居委会对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,鼓励符合条件的居委会、业委会成员可以相互交叉任职,加强居委会对社区的掌控力,调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性,提升业主大会、业委会的自治能力。梳理并完善居委会、物业公司、业委会在小区综合治理中的职责权限、功能定位和分工协作机制,努力构建“政府监管、市场主导、社会参与、居民自治”四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。
  四是创新业委会组成方式和运作模式。探索创新业委会成员组成方式,在正式业委会成员的基础上增加候补委员,克服由于业委会成员变动过快带来的工作难度。密切关注新建住宅小区,合理引导业主诉求,根据实际情况适时启动业主大会组建工作。探索建立业委会交流会议制度,搭建业委会交流平台。
  五是加强业委会专业知识和能力的培训指导。政府相关部门要加强对业委会的业务指导和监督。一要加强对业委会的指导,既要侧重对新法规的培训,也要重视业委会专业知识和能力的培训;二要进一步加大依法依规对业委会和物业公司的监督管理的力度,在法律法规和制度的框架内充分发挥业委会的自治功能。
  二、我局意见
  (一)按照市委办公厅《关于进一步落实本市住宅小区综合治理中各相关主体工作职责的若干意见》,街镇党(工)委和政府(办事处)应切实承担起住宅小区综合治理属地主体责任。积极发挥专业社会服务组织作用,鼓励街镇通过政府购买服务等方式,探索建立政府统一购买社会组织服务平台,培育和引入专业社会服务组织,参与住宅小区综合治理有关服务,指导帮助业主开展业主大会组建、业主委员会换届选举、维修资金使用、物业服务企业选聘等自我管理工作。
  (二)对居委会、业委会等相关从业人员加强教育培训。街镇要将培训经费纳入年度财政预算并具体组织实施培训,根据实际情况制定年度培训计划,建立业主委员会、居村民委员会成员及相关管理人员任职培训、年度轮训、专题培训制度,每年至少对上述人员开展1次培训。
  (三)我局将通过行业协会积极引导,发挥市场作用和“互联网+”优势,培育房屋设施设备维修养护、绿化养护、保洁保安、家电维修保养等专业服务市场。鼓励街镇通过政府购买服务方式,向物业服务企业购买居家养老等公共和公益性服务项目,推动物业服务行业创新转型发展。
  上述工作在2016年度已通过区住宅小区综合管理联系会议平台按照市级部门规定时间节点分阶段向街镇布置实施并纳入街镇绩效考核。
  以上答复不知是否满意,我们将积极听取宝贵意见。

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