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关于推进零星公房物业归并及完善物业兜底保障的建议

  一、问题和原因
  岳阳老城厢里分布着很多老旧小区,特别是1996年以前建成的房屋,大多存在建设标准不高、公建配套落后、维修基金不到位以及物业管理缺失等问题。目前,为进一步深化松江国家新型城镇化建设试点,街道正通过旧街坊改造使老城旧貌换新颜。
  然而,前期整修可以靠政府投入,后期维护依然离不开物业管理和居民自治。现状是:老旧小区的物业管理不完善,有的直接缺失物业,连最基本的维修、保洁、保安服务都无法满足当地居民需求。有的零星公房区域,保洁费都是由居委会代收管理,这些地区又以困难弱势群体居多。
  以岳阳街道蒋泾居委会为例。此次涉及旧街坊改造的九个楼道108户的居民楼,包括一个自行车棚,分别属于永开、茸工、茸威等3家物业公司。虽然听上去“管家众多”,但基本上是“管而不理”的现状,有些物业在小区里没有办公场所,居民遇事都找居委会要求解决,居委会承担着大量物业的职能。本次旧街坊改造后,小区新建了楼道监控、路灯、充电桩等设施,即将面临着电费的摊派、维护等问题;新辟的停车位泊位能力有限,零星公房开放式的空间为外来车辆停放提供了便利,居民停车难矛盾没有得到缓解。
  另一方面,物业公司对这些小区的管理也一筹莫展。以上海茸威物业管理有限公司为例。该公司是由上海天威房地产发展有限公司和上海茸城资产经营有限公司共同出资,于2010年12月成立了,当时成立物业公司的初衷是为岳阳地区旧城改造小区提供物业服务管理。居民都知道该企业是街道下属的物业。2012年1月,公司接管了松石苑小区,此后陆续接手了因民营物业企业经营严重亏损而退出管理服务的松汇、南园子、桃园坊等小区。该公司5年来的经营状况不尽人意:2012年亏损153.88万元,2013年亏损301.30万元,2014年亏损482.87万元,2015年亏损491.60万元,2016年亏损510.46万元。由此可见,公司的经营状况惨淡,主要是人员配备不足(用工成本不断上涨)和物业费调价困难这两大问题。
  历年来,公司全部的亏损金额都由街道转移支付进行补贴。但2018年区级财政将取消对物业公司的拨款。公司运营陷入了两难,一边是居民的民生保障,另一边是入不敷出的赤字经营。
  二、相关建议
  1. 启动对零星公房的物业归并。对同一地区,由多家物业管理的老旧小区(特别是零星公房),实行物业归并,统一交由1家物业公司进行管理。进一步加强对物业公司的监管力度。
  2. 完善物业兜底保障。对承担老旧(零星)公房管理的物业公司,政府还需兜底保障,防止物业公司因为亏损退出后导致部分小区无物业状态。
  3. 激活物业企业自身造血能力。统筹辖区面上的物业,无论公办还是民营,对于敢于“啃硬骨头”的物业公司,应当推荐支付能力强的商业体或居住区交由他们管理。
  建议由区政府牵头,会同区房管局、区财政局、岳阳街道研究解决。
 

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