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关于对小区业委会和物业公司加强管理的建议

  当前,很多小区业委会和物业公司管理方面存在的矛盾较为突出,甚至成为影响小区稳定的主要问题。一是在业委会的规范化运作上,虽然政府部门和居委会对业委会进行监督和指导,但是业委会依然会我行我素,对小区维修资金乱使用。一旦影响到居民利益,居民又会要求政府部门和居委会出面解决,而政府部门和业委会对业委会却没有有效的制约举措。二是在公共收益方面。因为住房除了房屋本身的套内面积,还包括了公摊面积,即小区内的公共部分包括公共道路、电梯、健身娱乐设施、小区周边商铺、会所等,若产权归全体业主所有,那么这些都是以公摊的方式计入各业主的公摊面积。而这部分面积经营所取得的收益理所应当归全体业主所有,这就是公共收益。目前在公共收益管理上存在了一定的漏洞,有的补充了物业管理费的不足或补充了小区公共设施维修资金的不足部分,但有的并入物业服务企业的账,被物业公司占为己有。更有甚者,在物业更替的时候,直接把钱一起带走,严重侵害了广大业主的利益。三是在物业公司的管理上。目前对物业公司的管理主要是行业管理。而行业协会对物业公司的管理和排名,根本不能形成对物业公司规范有效的管理。
  建议:
  1、逐步规范业委会物业相关制度流程。新的《物业管理条例》即将出台,建议在新条例的基础上,结合各街镇实际情况,出台各类指导性文件,将各个操作制度化,流程化,透明化,包括公共收益的使用管理规定,维修资金使用管理规定等等,尽量规避因规定不明,管理不清等出现的使用乱象。
  2、建立健全物业管理服务“保证金”制度。所有按程序入驻小区的物业管理公司,建议每一年度都向物业管理服务监督部门缴纳一定数额的保证金,若当年度物业管理公司没有发生不规范服务等情况,则年底全额返还保证金,若当年度物业管理公司存在不规范服务问题,监管部门有权对当年度保证金进行扣除或罚没,从而促进物业管理公司规范服务。同样这也能防止物业公司在更替时候,侵占公共收益等带来的问题。
  3、建议将业委会成员纳入监管范围,对业委会候选人的资格、条件进行把关,对其日常的工作开展有效监督。
  4、希望进一步加强对物业公司的管理力度,形成有效制约。
 

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