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关于加强我区住宅小区电梯安全管理的议案

代表团:方松    提议人:王雅勤    2021/4/18 23:37:35

  案由:近年来,我区高层住宅越来越普及,电梯数量也迅速增长。今年7月以来,全国发生多起“电梯吃人”事故,湖北荆州百货商场自动扶梯故障造成一名31岁女士不幸身亡的事件,再次使电梯安全成为公众关注的热点。从有关职能部门了解到,我国老旧电梯已进入高危风险期。虽然我区近几年没有出现伤亡事故,但是电梯困人、电梯下坠等有惊无险的事故也时有发生,广富林街道誉品谷水湾小区电梯故障频发引发的矛盾纠纷至今尚未得到妥善解决。如何加强我们身边这些电梯的安全管理,避免悲剧的发生成为我区面临的现实问题,亟待落实解决。
  案据:一、目前我区电梯管理使用情况
  目前,我区在用电梯13880台,其中住宅电梯5785台,占总数的41.68%,主要分布在方松、广富林、九里亭、九亭、泗泾、新桥、洞泾等街镇的170多个小区。据统计,住宅电梯涉及26个品牌,以永大和三菱为主,各有1200多台,占总数的约41.38%;奥的斯、东芝、爱登堡等12个品牌各有100台以上。住宅电梯使用年限在15年以上的有28台,10年以上有358台。
  我区目前注册的电梯企业有永大、蒂森、华升富士达等6家,经营改造维修的有岁丰、晓喻等9家开展维保业务的有永大、三菱、岁丰、晓喻等179家。在用电梯中由制造单位进行维保的有5214台,占总数的36.92%,其余均由第三方进行维保。其中住宅电梯由制造单位进行维保的有2485台,占总数的42.96%;由制造单位进行维保的住宅电梯中永大占据数量最多,共680台,占总数的27.4%。
  二、我区电梯管理使用中存在的主要问题和原因
  (一)电梯维保情况不容乐观。
  电梯的安全使用,关键在于日常的维护和保养,从区市场监督管理局记录的日常监督检查情况来看,电梯维保情况总体不容乐观。
  1、维保行业存在不正当竞争。电梯维护保养属于完全市场化竞争的行业,当前对电梯维保没有有效的监管和考核机制。目前在我区开展维保业务的单位中,小型企业众多,对住宅电梯开出的维保价格每台每月在300元至500元不等。在激烈的市场竞争中,有些维保单位为了生存,以低价吸引物业服务企业签约。物业服务企业为了少支出、多盈利,倾向于选择价格较低的维保单位。而低价格的维保单位每月的维保通常流于形式,采取简化维保内容和程序、以修代保、小病大修等方式实现利益最大化。
  2、维保专业人员缺口较大。由于电梯维保行业工作量大,待遇普遍较低,所以很难留住专业技术人员,人员的经常性流失造成专业技术人员缺口较大,现在通常1名维保人员每月平均要承担维护保养50台以上电梯的工作量,多数维保单位通过1老带1新的方式来解决专业技术人员短缺的问题。所以经常会出现电梯发生故障后未能及时得到专业人员修复或救援的情况。
  3、“原厂维保”比例偏低。“原厂维保”无法成为电梯维保市场的主体力量,目前我区在用电梯由制造单位维保的比例仅为36.92%,而发达国家均有非常高的原厂维保率,美国、日本均达到80%。
  (二)电梯维修资金得不到保障。
  1、改造或更新的资金缺口较大。我区住宅电梯运行维护费按每平方米每月0.25元收取,用于对电梯进行定期维护保养。目前尚无单项电梯维修基金,电梯修理、改造或更新费用均包含在房屋专项维修基金中,维修基金按造价1295元¡Á房屋面积¡Á7%(建设单位缴纳比例为4%,业主为3%)收缴。从区房管局了解到,该收缴标准从1991年一直执行到现在,从未调整过。按照现在电梯修理、改造或更新的价格,这笔费用只能承担小额修理,如需改造或更新,存在较大的资金缺口。
  2、维修基金二次筹集较困难。我区部分住宅电梯小区已建成20多年,专项维修基金所剩无几。按照规定维修基金不足原额30%时,则需进行二次筹集,而在实际操作过程中,阻力重重。如我区某一小区4台老旧电梯因故障频发、无法正常使用而需要更新,因维修基金不足需二次筹集,但筹集过程中遇到了困难,居住在1层至3层的多数业主不配合,最后由政府提供补贴后才解决资金缺口,前后用了2年多时间才完成4台电梯的更新。
  3、专项维护费挪作他用。从物业服务企业负责人处获悉,物业服务企业为了维持日常运作,往往统筹使用收取的物业费用,电梯运行维护费并没有全部用于对电梯的日常维护和保养,而是用于 补贴保安、保洁、保绿等费用的支出。物业服务企业普遍反映,当前企业生存压力较大。一是由于物业费缴费率不高,部分业主因对物业服务质量不满意,拒交物业费,有的住宅电梯小区物业费缴费率仅为40%。二是由于每年调整的全市最低工资标准,让企业难以保持收支平衡,物业费调价又很难。
  (三)电梯使用不当。
  电梯是安全性很高的电器设备,设置有严密的安全保护装置,使用不当导致的电梯故障也时有发生。
  1、客梯当作货梯用。入住率不高、电商等较多的小区,电梯内货物进出繁忙;“群租”集中的小区,电梯内经常伴有电瓶车上下;高层住宅集中装修期,电梯因搬运装修材料经常处于超负荷运转状态。经常性的超负荷或撞击极易造成电梯轿厢和层门产生变形。
  2、粗暴使用电梯。有的装修工搬运装潢材料或一些体积较大的家具时,长时间抵住电梯门,使电梯处于强行开门状态,导致电梯“自我保护”失灵。有的装修工将水泥、黄沙等随意散落到电梯轨道里,导致电梯出现故障。
  3、监护不到位。儿童在乘电梯时,因家长看管不力,往往会出现来回跑动、乱按按钮、嘻打吵闹等现象。甚至还有儿童在电梯里玩捉迷藏游戏,频繁地上下进出,非常危险,一旦发生事故后果则不堪设想。
  (四)老旧电梯数量增多导致安全风险增加。
  按照国际惯例,电梯一般使用年限为15年至25年。15年之后进入快速衰老期,也就是通常所说的“老旧电梯”。我国的电梯由于维修、保养、零部件等诸多问题,老化的时间会更快。随着老旧电梯数量的逐年增加,电梯事故进入多发期。我区住宅电梯起步较晚,但发展迅速,自1999年江虹小区和海欣城新世纪家园小区使用住宅电梯以来,住宅电梯数量上升较快,目前已接近6千台,其中老旧电梯28台。随着老旧电梯数量的逐年上升,住宅电梯安全使用风险会越来越大。
  方案:加强电梯安全管理的几点建议
  据统计,我国目前电梯保有量位居世界第一。随着城市化、城镇化建设的加快和人口老龄化的加剧,我区电梯数量还将保持较快增长的趋势。面对近年来频发的电梯事故,区政府有关职能部门如何加强电梯安全监管,切实保障人民群众生命安全,已是刻不容缓。
  (一)提高准入门槛,规范维保行业。
  1、设立维保指导价。物业公司、电梯维保单位应当规范并受到有效监督要引入竞争机制,不断规范物业公司、电梯维保单位的从业行为。建议房管、质监部门把物业公司、电梯维保单位的工作质量纳入企业诚信档案,加强对物业公司、电梯维保单位的考核,进行分级管理,定期向社会通报,通过市场机制,淘汰维保质量差的单位。由市级特种设备监察部门给予最低价格的限制,提高市场准入门槛,彻底改变维保行业低价中标,恶性竞争的现状。同时严格监督非生产企业的委托维保行为依托现有的“质量诚信黑名单”,建立惩罚和退出机制,如有维保单位2次以上被列入黑名单的,则禁止该单位在本区开展电梯维保业务。
  2、建立第三方监督审查机构。通过建立独立于政府和企业的第三方社会公益性机构,来有效监督维保单位的维保质量和审查维修价格,防止维保单位零部件上的以次充好和恶意抬高维修价格等现象的发生,以降低业委会在使用维修基金上的风险。
  3、提高“原厂维保率”。原厂维保具有规模大、技术力量雄厚、信誉度高等特点。政府有关职能部门要发挥好引导作用,鼓励电梯制造企业对其产品提供终身维保服务,在电梯维保行业构建起以制造单位为主体力量的维保体系。
  4、 明确住宅电梯安全责任主体建议在《物业管理条例》中明确由物业公司作为电梯安全责任主体。业委会与物业公司间推行制式合同,明确双方的职责。业委会全程参与物业公司与电梯维保单位间的合同谈判,督促物业公司制定规章制度。小区无业委会的,由电梯业主推举一名代表行使职责。
  (二)设立专项基金,提供安全保障。
  1、设立电梯维修专项基金。区政府要本着对人民群众生命安全高度负责的态度,研究设立电梯维修专项基金,对动迁安置房、经济适用房小区,以及专项维修基金明显不足且筹集有困难的老旧小区,根据实际情况给予不同比例的补贴,使“带病”电梯及时得到修理、改造或更新。据了解,日本在推动老旧电梯改造方面,政府承担了三分之一改造费用。
  2、设立电梯安全责任保险专项基金。以区政府补贴的方式,引导推动电梯生产企业、维保单位、产权人共同投保电梯安全责任保险。通过推行保险机制,增强企业的安全意识,完善电梯事故后的赔付制度。据了解,在美国、英国、法国等发达国家,都已实施强制责任保险制度。
  3、完善维修基金申请使用流程。目前老旧电梯需要修理、改造或者更新,根据国家相关规定,可申请提取房屋专项维修基金。但由于维修基金必须征得小区业主三分之二以上同意方可动用,导致众多电梯“带病”运行。为此,建议立法部门要完善相关法律法规,通过立法及时解决危及安全的突出矛盾和问题。
  4、完善调价机制和收费标准。向市政府有关部门呼吁要求根据市场研究建立科学合理的调价机制,防止资金缺口的逐年增大。房屋专项维修基金收缴中房屋造价基数要根据当年房产开发商交房时的实际造价,目前仍以1991年的房屋造价为基数标准收缴维修基金是不合理的。物业服务费收缴要尽快建立“质价相符”的调价机制,完善“菜单式”物业服务收费体系;电梯运行维护费收缴标准除按业主的住宅建筑面外,还要根据住宅层高、电梯数的配置来确定。
  (三)加强宣传教育,提高安全意识。
  1、开展常态化宣传。区政府有关职能部门可以委托社会组织开展多种形式的宣传活动。利用社区小报、微博、微信等媒体,通过举办专题讲座、播放电梯安全公益宣传片、开展电梯困人应急救援演练等形式,加强电梯安全知识的宣传教育,增强公众安全意识和自我保护能力。
  2、开设安全教育课程。可以参照美国、日本等国家,编印中小学生安全教育课本,把如何安全使用电梯的知识编入教材。通过进课堂宣传的形式,使学生全面掌握正确使用电梯的方法,提高学生遇到电梯故障后的自救能力。
  3、增强物业责任意识。区政府有关职能部门要加强对物业服务企业的日常教育管理,增强他们的服务意识、安全意识和责任意识,教育他们要切实履行好管理责任,重点加强高层住宅装修期间的监管,对装修工、承租人等对象加强教育,提高他们自觉爱护电梯的意识。
  4、充分发挥新闻舆论的作用,加强对老百姓电梯安全使用的宣传教育,提高自身保护能力各级政府和质监、工商、房管等部门要充分发挥各自的作用,与新闻媒体、社团组织、街道社区密切配合,选择群众喜闻乐见的方式如报刊专栏、专题电视节目、互联网、公益广告、广场视频播放等,通过电梯安全知识进社区等活动,提高老百姓的电梯安全使用知识,教育住户自觉遵守电梯安全使用注意事项,做到文明乘梯,保护自身安全。
  5、各行政职能部门要行成合力,把住宅电梯安全作为保一方平安,建和谐社会的重要服务内容安全工作靠综合治理,各部门要形成合力。政府要在电梯安全工作中起主导作用。房管部门应依法加强对物业公司的监管,督促其建章立制和责任落实。质检部门要发挥其执法和技术优势,推动电梯维保单位的维保质量标准体系和物管相关的质量标准体系的对接。物价部门可联手相关行业协会,制定电梯耗材的等级标准与指导价格,并对物业公司、电梯维保企业的收费情况进行监督,遏制价格欺诈。对尚未建立物业维修基金或电梯专项基金不足的建议由“业主自筹和政府适当补贴相结合”的办法,加以过渡性解决。
  (四)推广智能化管理,增强安全防范能力。
  1、推广电梯远程监控系统。我区电梯制造单位、维保单位、物业服务企业应充分利用电梯远程监控系统,及时掌握电梯运行情况,增强事故防范能力和应急救援能力,对非正常使用电梯而造成电梯损坏的现象,追究其民事责任,严重的甚至追究其刑事责任。在政府采购等项目中将远程监控系统纳入采购条件,或以政府补贴的方式在居民住宅电梯中予以推广。
  2、建立老旧电梯安全评估机制。根据老旧电梯事故多发的特点,区政府有关职能部门要督促物业服务企业每年对15年以上的老旧电梯开展安全评估,建立老旧电梯安全状况台账,实行信息网络化动态管理,并将评估结果作为电梯大修、改造或更新的主要依据。
  3、把好选型配置关。区政府有关职能部门在规划审批中,要严把电梯质量关。要求房产开发商在对住宅电梯采购进行招投标或直接采购之前,根据房屋结构、房屋造价、小区定位等对电梯选型配置拿出具体方案。在经政府职能部门审核通过后,方可进行招投标或采购。房屋销售时,要求主动向购房者公开电梯的配置情况,接受监督。
 

 

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