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关于规范长租公寓管理的建议

代表团:岳阳    提议人:赵敏勇    2021/5/24 0:47:00

一、案由

长租公寓是指由专业化、规模化的住房租赁企业或中介机构运营的住房租赁服务。从经营方面,长租公寓具备多种不同的经营模式,差异之处在于运营机构获得房屋的方式不一样,常见的包括集中式和分散式。集中式公寓,是指一些住房租赁企业对整栋物业进行包租并统一对外出租的方式。分散式公寓多为中介运营机构通过广泛搜索从各处取得物业资产,从原屋主那获得房源。近年来, 随着我国住房制度改革持续推进, 中央及地方各级政府陆续出台政策文件, 要求加快建立“租购并举”的住房制度, 推动住房长租市场及机构化住房租赁市场的发展。在政策鼓励及资本力量推动下, 我国住房长租市场快速发展。

近些年,长租公寓在松江得到了发展,且在松江的长租公寓类型丰富,既有集中式公寓,如魔方公寓、柚米国际青年社区、百合公寓、米暨酒店公寓、上坤极客公寓等,也有蛋壳、自如,以及其他一些中介运营机构管理的分散式的公寓。这些公寓在给民众带来居住便利的同时,也因为“租金贷”、中介运营机构“跑路”、管理混乱、缺乏监管等问题而产生了大量的社会问题。

长租公寓存在的问题主要有以下两个方面:

(一)长租公寓中介运营机构“跑路”,房东、租客受害,矛盾激化。2018年上海遇见公寓资金链断裂,面临倒闭,在拖欠房东房租的情况下,租客被房东赶出公寓,同样的情况也发生在2020年,上海岚越企业管理咨询有限公司管理的公寓,由于该中介运营机构未按时向房东支付租金,租客在交付半年或一年租金给该中介运营机构的情况下,面临着被房东赶走的风险,类似爆雷的中介运营机构还有上海寓意物业管理有限公司。据新华社消息,2020年上半年长租公寓跑路的至少 60 多家,7、8 两月就有 20 多家长租公寓 "爆雷" 。2020年12月知名长租公寓“蛋壳公寓”暴雷,租客交了房租被房东赶出的新闻也屡有报道。这些现象的背后,部分原因在于为了抢占市场,长租公寓通过“高收低租”(即高租金向房东收房,低租金向租客出租)的方式大规模收房,推出“长收短付”(即向租客收取3个月以上的租金,向房东按月支付租金)的经营模式,还研发出“租金贷”的产品,允许租客使用贷款支付房租,在租金贷模式之下,租客办理贷款一次性预付一年的房屋租金及押金,之后再由贷款机构支付给长租公寓;而租客则每月偿还贷款机构贷款,长租公寓按月向房东支付租金。这种模式之下,长租公寓的资金链一旦断裂,则容易出现跑路问题。

(二)长租公寓监管不到位,存在安全管控的隐患。集中式的长租公寓房屋来源多是旧工业厂房、商业用房、原有的酒店或开发商手中的闲置房产,所以对于长租公司而言,易于设置服务设施和开展服务活动, 便于管理, 运营成本较低,但是有些集中式的长租公寓为消耗过剩的房源,往往在一些平台中推出日租房模式,实则脱离了其原有的经营范围,在未获得《特种行业许可证》的情况下,进行住宿业的违规经营,存在着治安、疫情防控的漏洞。

二、案据

2019年12月25日,住建部、发改委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,提出了严格登记备案管理、真实发布房源信息、落实网络平台责任、动态监管房源发布、规范住房租赁合同、规范租赁服务收费、保障租赁房屋安全、管控租赁金融业务、加强租赁企业监管、建设租赁服务平台、建立纠纷调处机制、加强部门协同联动、强化行业自律管理、发挥舆论引导作用等意见,并指出住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。

2020年12月,住建部《住房租赁条例(征求意见稿)》明确,直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金纳入监管。    

三、方案

(一)建立住房租赁企业的登记管理平台,加强住房租赁企业备案和监管工作。将自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住,向承租人收取租金的企业及其分支机构,其经营范围应当明确住房租赁经营业务,对平台内企业和用户的信用、资质进行严格审查,要求使用实名注册加核准进入,通过分析用户的消费信用数据进行客户分类,加强对信用等级偏低企业的重点监测。

(二)建立租赁监管平台,推动住房租赁合同网签备案管理工作。建立本地的租赁监管平台,住房租赁企业达成或居间达成住房租赁交易后,应即时通过租赁监管平台网签住房租赁合同,对符合房屋租赁登记备案条件的,自动完成备案。

(三)将租房租赁的企业的租赁资金纳入监管。可要求住房租赁企业开设住房租赁资金监管账号。对于承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的,可见住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管。

(四)对于辖区内的集中式长租公寓,要求公安部门、市场监督管理部门开展集中联合整治,对于违规经营的长租公寓依法依规处理。

 

办理结果: